집을 팔 때 세금 절약을 위한 효과적인 계획 세우기 (집을 사는 시점부터)

그동안 거주해온 내 집을 팔면서 우리는 이득을 보기를 원합니다. 집을, 산 가격보다 높은 가격에 팔면 그 차익으로 이득을 보게 됩니다. 그런데, 이 차익에 대해 양도세 (capital gains)를 내야 합니다. 오늘은, 이 양도세를 줄이는 방법에 대해 알아보려 합니다.

집을 팔 때 양도세를 줄이는 방법은, 집을 살 때부터 시작됩니다. 집을 살 당시는 집을 언젠가는 팔게 되리라는 생각을 안할수도 있지만 일단 계획을 세워두는 것이 현명하겠습니다. 추가로, 집을 보유하고 있음으로 얻을 수 있는 두가지 세금혜택에 대해서도 얘기해 보겠습니다.

양도세 공제에 대한 기본 룰

집을 팔았을 때 생긴 차익(capital gains)에 대해서 내야 하는 양도세(capital gains tax)는 소득에 따라 다른데, 0이 될 수도 (2023년 기준 싱글 연 소득이 $44,625 이하, 부부합산 $89,250 이하일 경우) 있고, 연 소득이 그 이상일 경우는 15% 나 20%가 될 수도 있습니다. (federal tax 일 경우)

이 양도세는 일정 금액까지 공제를 해 주는데요, 싱글이 집을 파는 경우는 차익의 $250,000 까지, 세금보고를 함께하는 부부가 집을 팔 경우는 차익의 $500,000 까지 공제를 해 줍니다.

예를 들어, 싱글인 길동씨가 $300,000 에 산 집을 $650,000 에 팔았다면, 차익은 $350,000 이 됩니다. 그 차익에서 $250,000 이 과세면제 되면서, 길동씨는 $100,000 에 대한 양도세만 내면 됩니다.

이 혜택을 받기 위해서는 아래의 조건을 충족해야 합니다.

조건은:

지난 5년 중 2년 이상 이 집을 소유했어야 합니다. 부부의 경우 한 명만 충족시키면 됩니다.
지난 5년 중 2년 이상 이 집을 본인의 주 거주지로 사용했어야 합니다. 부부의 경우 둘다 그 집을 주 거주지로 사용했어야 합니다.
지난 2년동안 다른 집에 대해, 이 공제 혜택을 사용한 적이 없습니다.
(조건 충족에 대해서는 이혼, 사망, 고용 등의 예외가 있으므로 해당되시는 분들은 확인하시기 바랍니다.)

참고: 집을 팔면서 손해를 본 경우, 손해에 대한 공제는 없습니다.

"차익"을 줄여 양도세 줄이기

양도세는 차익에 대해 내야 하는 세금이므로, 차익을 줄이면 양도세도 줄어들게 됩니다.

집을 팔 때의 차익이란, 단순하게 생각하면 "집을 판 가격 - 집을 산 가격" 이지만, 이 금액은 실제로 집을 팔면서 내가 이득을 본 금액을 정확하게 반영하지는 않습니다. 일단, "집을 산 가격" 에는 집값외에도 집을 구매할 당시 우리가 클로징때 치룬 집 감정 비용, 인스펙션 비용 등도 포함 시켜야 합니다. 또한, 이 집에서 거주하는 동안 집에 들어간 비용들도 고려해야 합니다.

집을 산 가격에 집에 투자한 비용들을 다 포함 시켜 조절한 값을 adjusted basis 라고 합니다. 이 adjusted basis를 집을 판 가격에서 빼서 차익을 계산하게 됩니다. 따라서, 더 정확한 차익 계산법은, "차익 = 집을 판 가격 - adjusted basis"이고, "adjusted basis = (집값 + 집살때 든 비용) + 집의 가치를 높이는데 쓴 비용"이 되겠습니다.

위의 차익 계산 공식에서 adjusted basis 를 높이면, 차익은 줄어들게 되고, 그에 대한 양도세도 줄어들게 됩니다.

그렇다면 어떤 비용들을 adjusted basis 계산에 포함 시킬 수 있을까요.

집 구매 당시 든 비용

집 구매당시 서류 중 closing statement 을 보면 비용들이 다 나열되어 있습니다. 이 모든 비용을 포함 시킬 수 있는 것은 아니고, 이 중 모기지 관련 비용이나 보험, 그리고 HOA 같이 개인적이고 일상적인 비용을 제외한 아래의 지출 비용등을 포함할 수 있습니다.

집 감정 평가 비용
인스펙션 비용
타이틀 관련 비용

closing statement 에 나와있는 비용들 중, 집 구매비용에 포함시키지 못하는 비용은, 셀러와 협상때 셀러가 내어주는 것으로 요구해 볼 수도 있습니다, 집값에 포함시키는 것으로 말입니다. 이 경우, 집값이 높아지므로 셀러가 부담해야 할 리얼터 수수료와, 바이어인 내가 부담해야 할 재산세가 조금 올라갈 수도 있지만, 개인 상황을 감안해서 양도세와 비교해서 결정하시면 되겠습니다.

집에 거주하면서 집의 가치를 늘리는데 사용한 비용 (capital improvements)

집의 수명을 늘리거, 새 용도나 다른 용도를 부여하기 위한 투자 쓰인 비용으로, 페인트칠과 같은 일반적인 집 관리나 수리비용은 포함되지 않습니다.
예를 들어,

새 지붕으로 교체
부엌 리모델링
뒷뜰에 수영장 만들기
에어컨 시스템 전체 교체
차고를 오피스룸으로 바꾸기

위의 길동씨의 예를 다시 가져옵니다. 싱글인 길동씨는 집을 $300,000 에 샀다고 했습니다. 그당시 집을 구매하는 과정에서 집 감정 비용과 인스펙션 비용 등으로 길동씨는 $10,000 을 더 썼습니다. 그리고 그 집에 사는 동안 지붕도 새로 교체하고, 뒷뜰에 파티오도 만들고 하면서 $20,000 을 썼습니다. 길동씨의 adjusted basis = $300,000 + $10,000 + $20,000 = $330,000 이 됩니다.

길동씨는 그 집을 $650,000 에 팔았습니다. 길동씨는 이 집을 팔면서 차익으로 $650,000 - $330,000 = $320,000 을 벌게 된 것입니다. 그리고, 싱글인 길동씨는 그 집을 2년넘게 소유하고 주 거주지로도 사용했기 때문에 $250,000 의 과세 소득의 면제를 받게 됩니다. 따라서, 길동씨는 $320,000 - $250,000 = $70,000 에 대한 양도세만 내면 됩니다.

융자(Mortgage)에 대한 세금 혜택 받기

집을 구입할 때 그 집을 담보로 한 대출로 샀다면, 대출 이자에 대해 세금 공제(Itemized Deduction)를 받을 수 있습니다. 대출 금액 최대 $750,000 까지 해당되고, 그에 대한 이자에 대해 소득세 신고 때 공제 받을 수 있습니다. 부부인데 세금 보고를 따로 한다면, 각각 $375,000 에 대한 이자에 대해서 공제 받게 됩니다.

재산세(Property Tax)에 대한 세금 혜택 받기

로컬 정부에 내고 있는 재산세에 대해, 연방 세금(Federal Tax) 보고를 할 때 공제(Itemized Deduction)를 받을 수 있습니다. 세금 보고를 함께 하는 부부라면, $10,000 까지 공제를 받고, 싱글이거나 기혼인데 따로 세금 보고를 한다면, $5,000 까지 입니다.